La vente d’un bien immobilier meublé : les bonnes pratiques à avoir
24 Juin
Notre Office Notarial Blainvillais PEGASUS NOTAIRES traite de nombreux dossiers de ventes immobilières simples et complexes. Nous constatons de plus en plus fréquemment que nos dossiers de ventes immobilières comprennent dans le prix de vente global une partie de mobilier ventilé avec le prix de l’immeuble.
Il existe plusieurs intérêts de recourir au chiffrage de mobilier :
– Si vous êtes investisseur, vous pourrez louer le bien meublé et économiser l’acquisition de meubles et le coût d’un emménagement.
– L’acquéreur ne paye pas de droits de mutation sur la valeur des meubles.
Un exemple simple chiffré : prix de vente global de 150.000 € dont 5.000€ de mobilier. Les droits de mutation dit DMTO (5,80%) sont calculés sur la valeur de l’immeuble soit 145.000 €.
Soit : 145.000 € x 5,80% = 8410 € de DMTO.
En l’absence de meubles, les droits de mutation auraient été de : 150.000 € x 5,80% = 8.700 € de DMTO.
Soit une économie de DMTO de : 290 €.
– Le vendeur ne paye de la plus-value que sur la valeur de l’immeuble cédé. Il n’y a pas de plus-value sur les meubles meublants.
Toutefois, il convient de rester vigilant pour plusieurs raisons :
– Certains meubles sont qualifiés d’immeuble par destination lorsque leur démontage ou enlèvement n’est pas possible sans altération ou lorsqu’ils sont faits sur-mesure et adaptés à une pièce précise. Ainsi, par exemple lorsque des éléments de cuisine sont fixés ou scellés dans un mur ou le sol, la jurisprudence ne qualifie pas ces éléments de meubles mais d’immeubles par destination. Même raisonnement pour une cheminée.
De nombreuses situations ont été traitées au cas par cas par la Cour de Cassation et il convient d’être prudent lorsque vous dresserez l’inventaire de votre mobilier. Votre notaire vous conseillera quant à la qualification juridique des meubles que vous souhaiterez vendre avec votre bien immobilier.
Ainsi, les immeubles par destination ne peuvent pas être ventilés avec le mobilier. Ils font partie intégrante de l’immeuble cédé.
– Le mobilier doit être listé par écrit et détaillé article par article avec une valeur pour chacun d’eux. La valeur de chaque meuble doit tenir compte de sa vétusté et de sa date d’acquisition pour que sa valeur soit la même que celle que vous afficheriez si vous le mettiez en vente individuellement. Le tout appuyé des factures d’acquisition pour se ménager des preuves en cas de contrôle fiscal.
Le recours à un commissaire-priseur vous permettra en outre de vous ménager la preuve d’une valeur juste, notamment lorsque les meubles ont une certaine valeur.
Vous l’aurez compris, le risque de redressement fiscal pèse :
– Sur l’acquéreur : en cas de surévaluation du mobilier. Les droits de mutation seront recalculés selon la valeur réelle du mobilier avec in fine une augmentation de la valeur de l’immeuble et donc des taxes.
– Sur le vendeur : la plus-value sera recalculée sur la valeur réelle des meubles. La valeur de l’immeuble sera donc revalorisée à la hausse et l’assiette d’imposition sera augmentée de fait.
Votre office notarial PEGASUS NOTAIRES, située à BLAINVILLE-SUR-ORNE, entre CAEN et OUISTREHAM est donc disponible et parfaitement compétent pour vous conseiller et vous aider dans l’analyse de votre dossier de vente et calcul de votre plus-value.
N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations.
