1/3 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE - achat résidence principale en SCI
20 mai
Détenir sa résidence principale via une SCI : opportunité(s) ou complication(s) ?
C’est une question fréquemment posée par la clientèle et nous allons vous détailler les situations qui méritent attention et réflexion.
Les choses simples sont souvent les meilleures et détenir sa résidence principale en direct a l’avantage d’éviter les complications liées à la création d’une société, la gestion de cette société, l’entente avec les autres associés et la revente de l’actif social suivi de la liquidation de la société.
Fiscalement, si la SCI est transparente (à l’impôt sur le revenu – IR), le traitement fiscal est le même que si vous déteniez votre résidence principale en direct : exonération totale de la plus-value en cas de revente ou acte assimilé, proportionnellement à la détention des parts dans le capital social.
Dans une situation de fait simple, tel qu’un couple de primo accédant sans enfant, le recours à une SCI n’est sans doute pas l’option à retenir pour maintenir cette simplification de gestion du bien immobilier.
Toutefois, dans certaines situations l’acquisition de la résidence principale via une SCI nous parait judicieuse et opportune.
Les cas des familles recomposées et de la transmission de la résidence principale par suite d’un décès :
Prenons l’exemple d’un couple pacsé, avec des enfants d’une précédente union de part et d’autre, qui souhaite acheter sa résidence principale à concurrence de moitié chacun.
L’objectif des partenaires est de se protéger l’un et l’autre après le premier décès de l’un d’entre eux.
Dans un tel cas de figure, des complications peuvent survenir au décès du premier époux puis au décès du second.
En effet, à défaut de testament prévoyant un legs de l’usufruit de la résidence principale au partenaire survivant, ce dernier se retrouvera en indivision avec les enfants de son défunt partenaire.
En cas de testament le legs de l’usufruit lui permettra de jouir de la maison la vie durant du survivant.
Mais en cas de revente il faudra obtenir l’accord des indivisaires et l’intervention des nus-propriétaires à l’acte.
En cas de mésentente entre les indivisaires et/ou propriétaire des droits démembrés, la vente du bien sera donc figée.
Au surplus en cas d’indivision, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire du bien ce qui se traduira in fine en vente aux enchères du bien et à une décote du prix.
Pour pallier ce blocage, le recours à la SCI permettra d’éviter l’indivision ou le démembrement des droits sur le bien immobilier.
En effet, préalablement à l’acquisition du bien, les partenaires créeront une SCI à l’IR dans laquelle ils auront la moitié des parts chacun et seront cogérants.
Puis cette SCI achètera le bien.
Ainsi, par suite du décès d’un des associés le partenaire survivant restera gérant de la société, sans que le décès n’impacte le bien immobilier.
Seules les parts sociales seront dans l’actif successoral et seront impactées par l’indivision ou démembrement des droits.
L’intervention d’un notaire en amont du projet est donc importante car ce montage nécessite la stipulation de clauses particulières permettant au gérant d’être quasi-irrévocable de ses fonctions ainsi que des pouvoirs larges l’autorisant notamment de vendre le bien de la société sans obtenir l’accord unanime des associés (à la différence de l’indivision où il faut un consentement unanime pour disposer du bien).
Le même raisonnement s’applique en cas de démembrement sur les parts du partenaire décédé.
Les statuts devront prévoir le fonctionnement du démembrement des parts afin que le partenaire survivant conserve de larges pouvoirs en étant vigilant sur les droits dont bénéficient les nus-propriétaires dans certain cas de figure.
Au surplus, s’il existe par exemple des difficultés avec les beaux-enfants dès avant l’acquisition de la résidence principale, il est possible d’écarter complètement les héritiers de la détention des parts sociales via une clause d’agrément accouplée à une clause de rachat des parts du défunt par le partenaire survivant.
Dernière remarque : le fait de créer une structure intermédiaire fera échec à l’application du droit des régimes matrimoniaux sur le bien et notamment le régime primaire impératif protecteur de la résidence principale.
En droit des successions les droits temporaire et viager ne pourront pas profiter au conjoint survivant.
Chaque situation doit donc être étudiée au cas par cas afin de cibler les besoins des acquéreurs pour nous permettre d’établir un montage sur mesure.
L’office notarial de BLAINVILLE SUR ORNE, dénommé « PEGASUS NOTAIRES », se tient à votre disposition pour vous conseiller et assister dans l’étude vos besoins et création de votre SCI.
Notre rayon de conseil est national, nous vous assistons notamment sur vos projets dans la communauté de communes de CAEN LA MER et plus particulièrement sur les communes de CAEN, OUISTREHAM, BENOUVILLE, BLAINVILLE-SUR-ORNE, RANVILLE, HERMANVILLE SUR MER, PARIS.
